Obbligo di adempimenti per l'amministratore: certificato di abitabilità e certificato energetico delle parti comuni dell'edificio.

A seguito di specifica sollecitazione degli ordini professionali verso la categoria degli amministratori immobiliare, è emersa la condivisibile preoccupazione che il mancato adempimento di prescrizioni imperative per l'adeguamento dei fabbricati esistenti a norme di sicurezza e di contenimento dei consumi energetici, possa comportare, come di fatto comporta, danni patrimoniali consistenti alle singole proprietà immobiliari, con conseguente rischio di richiesta di risarcimento, anche di rilevante entità.

Si vuole in particolare riferimento alla necessità di comunicare ai singoli professionisti che operano per conto dei privati, dell'esistenza del certificato di abitabilità delle parti comuni dell'edificio, senza il quale qualsiasi procedimento edilizio effettuato ai sensi della L.380/02 perde efficacia, con conseguente esecuzione abusiva di tutte le opere effettuate anche dal singolo all'interno della propria unità immobiliare.

Si rammenta infatti che l'abitabilità è obbligatoria ai sensi dell'art. 222 RD 1265/27.7.1934. Qualora il fabbricato ne sia sprovvisto è indispensabile provvedere con celerità alla richiesta di rilascio, previa verifica della esistenza della certificazione tecnica ed energetica prevista dalle diverse leggi speciali vigenti.

Si rammenta in particolare la necessità di attestare per le parti comuni (quale elenco esemplificativo e non esaustivo):

- la conformità degli impianti elettrici alla L.46/90 o alla L.380/02 e la avvenuta presentazione ai Comuni della relativa documentazione;

- la conformità degli impianti accessori anche tramite regolare verifica degli enti di controllo ai sensi dell'art. 13 Legge DPR 162/99;

- la conformità degli impianti fognaria con particolare riferimento alla installazione dei prescritti apparecchi di regolazione, intercettazione o depurazione, in funzione delle diverse possibili modalità di scarico e ai sensi D. Lgs 152/99;

- il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendio per tutte le attività ad utilizzo comune presenti nel fabbricato, ai sensi DPR n.37/98;

- la conformità degli impianti termici alla previsione di progettazione e collaudi ISPESL e USL;

- l'avvenuta redazione dell'attestato di qualificazione energetica dell'edificio ai sensi dell'Allegato I art. 11 L.311/07 o della Certificazione Energetica dell'Edificio nei casi previsti dall'allegato A, art 2 e art 4, comma 1, lettera C, della L.311/07.

La mancanza di tale documentazione deve considerarsi causa essenziali del mancato rilascio dell'abitabilità delle parti comuni.

Si evidenzia inoltre che la sola mancanza dell'Attestato di Qualificazione Energetica o , qualora previsto dalla normativa comunale, della Certificazione Energetica dell'Edificio può essere motivo, specie nel caso di impianti di riscaldamento centralizzato, alla impossibilità di locare o vendere le singole unità immobiliari, ai sensi commi 3 e 4 dell'art.6, L.311/07.

Ciò premesso si consiglia di verificare l'esistenza della documentazione necessaria e di richiederne il rilascio, previa idonea verifica con il tecnico del condominio (certificazione energetica) o sottoporre quanto prima l'autorizzazione all'assemblea, per l'esecuzione delle opere e/o delle prestazioni professionali necessarie alla completa regolarizzazione.